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天天象棋楚汉争霸58关:深圳寫字樓空置率高企:前海集中“供貨”中小企業搬離CBD

發布于2019-07-19 分類:最新資訊 來源:每日經濟新聞 編輯:木魚

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沿著前灣一路向西,道路兩旁的建筑拔地而起,到處都是熱火朝天的景象。6年前,深圳前海蛇口自貿新城還是一片灘涂,如今這里已經規模初成,寫字樓群開始陸續面世。

  前海片區雖有利好,但如今還是個“大工地”,配套設施還有待完善。同時,該片區辦公氛圍不夠濃郁,又不斷有新的寫字樓交付。據高力國際數據,這一片區甲級寫字樓的空置率已經高至65.7%。

  前海片區的集中供應客觀上影響了深圳全市寫字樓市場數據。但這不是全部原因。今年上半年,深圳甲級寫字樓的整體空置率升高至23.3%,福田、南山的空置率分別為16.1%、21.7%。

  《每日經濟新聞》記者近日在深圳寫字樓市場調查發現,很多中小型企業正在不斷平衡租金成本與營業收入之間的關系,它們或不再負擔得起高額的租金。這些為成本所困的企業,選擇在關外用更低廉的租金租下辦公區域。

  深圳寫字樓市場正處在變動時期,無論是供應端還是租賃端,都開始進入新一輪的洗牌期。

  供應量攀升

  前海是一片被寄予厚望的區域。從2013年拍下第一塊地至今,前海向來頗受房企青睞,卓越集團、華潤置地、招商蛇口等均在該片區有落子。

  6年過去,早期建設的寫字樓陸續入市交付,但目前愿意在前海辦公的企業還不多?!敖煌ú惶獎?,打車司機都不太愿意進去?!幣晃皇煜で昂F醋致サ娜聳恐賦?。

  前海片區正在成為深圳全市供應的“大戶”。據高力國際數據,2019年至2021年,深圳甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米,其中超八成來自南山和前海;2019年下半年,預計全市約有超108萬平方米的新增寫字樓供應入市,同樣主要集中在南山和前海。

  寫字樓集中供應但配套沒有成型,大型的企業機構都未入駐,這些都成為了前海片區的寫字樓空置率高企的原因。

  7月16日,《每日經濟新聞》記者走訪前海片區發現,這一片區還處在集中建設的階段,路上行駛的多是貨車。部分已經交付使用的寫字樓,目前也還沒有成熟的商業配套,的確不是理想的辦公地點。

  在已經交付的前海信利康大廈,《每日經濟新聞》記者走訪了21層以下的近10個樓層,除了一家企業培訓機構和一家傳媒公司有人員辦公外,多數樓層即使已經裝修完畢,也仍處于無人辦公狀態。

  記者以公司租賃為由聯系上這棟大廈的招商人員,他介紹了一個200平方米左右的物業,是一個已經裝修完畢的單位,而且已經掛上了公司的名稱?!氨糾聰朐諫鉦誑?,但最后沒有開起來,現在放出來租?!?/p>

  隨后《每日經濟新聞》記者在天眼查以及社交媒體上搜索這家公司的名字——其董事長負面纏身,而欠薪信息則鋪天蓋地。

  這是前海寫字樓情況的一個縮影。前期入駐這一片區的企業,多數承租的都是小面積的物業,而這些企業本身資質并非十分良好,很難保證長期經營狀況穩定,一旦經營情況不理想就會退租,這在一定程度上也推高了寫字樓的空置率。

  在另一棟已經交付的前海香江金融中心,其情況也與之類似。其前臺的工作人員表示,“目前寫字樓還有很多的,(因為)我們都是大面積(500平方米起租)?!?/p>

  從CBD寫字樓搬離

  前海片區的供應走高對深圳寫字樓的整體空置率造成了一定影響,而全市寫字樓市場的整體情況也并不十分樂觀。

  相比起北京和上海,深圳的寫字樓整體空置率處在高位。今年上半年,北京甲級寫字樓空置率達到11.5%,上海優質寫字樓市場空置率為18.0%,均低于同期深圳甲級寫字樓23.3%的空置率。

  值得注意的是,包括高力國際、第一太平戴維斯等機構的報告都曾指出,互聯網金融的退潮影響到了深圳的寫字樓市場,但在一線市場的人士則表示,這一原因“并不全面,還是因為(企業)算不過賬了?!?/p>

  這與整體的經濟景氣度有關系。據《每日經濟新聞》記者調查了解,今年以來,深圳有很多中小企業在測算過成本之后,都開始從CBD的寫字樓中搬離了。

  小劉所在的企業從福田CBD的寫字樓里搬走了。從去年開始,他所在的公司人員減少了一半,營收也開始收縮,迫不得已,他們在關外尋找了一處創意園區,租金從原來的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。

  小劉的公司并非孤例。一名在福田CBD從事寫字樓租賃的中介人士告訴《每日經濟新聞》記者,最近他經手了多宗“寫字樓退租”的事件,“很多就是租不起了,搬到關外去了?!?/p>

  “搬到關外不僅是考慮到租金的因素,當然這是主要原因?;褂芯褪?,關外的生活成本低了很多,很多企業在關外招工會更容易一些,現在關外的園區相對來說好租一點?!鄙鮮鮒薪槿聳恐賦?。

  退租的人多了,又沒有更多的企業涌入CBD,這一情形直接讓寫字樓的租金步入下行區間?!白罱姨附底飩鸕囊埠芏??!幣幻仙角郵灤醋致プ飭薜娜聳恐賦?,“如果不租出去,一直空置會虧更多,沒辦法,只能降租了?!?/p>

  高力國際數據顯示,2019年上半年,深圳全市甲級寫字樓租金小幅下挫至236元/平方米/月。

  高力國際華南區董事總經理馮文光表示,截至今年上半年,深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米,2019年全年供應將創歷史新高。需求落后于供應,深圳甲級寫字樓平均租金增速承壓?!?/p>


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